Blooming People: Olivia van Gulik
Met haar achtergrond in bouwkunde en asset management, is Olivia onze missing link tussen vastgoed en groen. Ze ziet zichzelf als een kameleon die de belangen en obstakels van alle stakeholders kent. Haar taak: laten zien hoe beplanting een integrale oplossing biedt voor vele problemen.
“Mijn liefde voor de natuur is iets heel menselijks: we komen voort uit de natuur, die liefde zit diepgeworteld. Maar al tijdens mijn studie bouwkunde merkte ik bij mezelf dat ik vooral heel erg blij werd van natuur in de gebouwde omgeving. Je woont, werkt en recreëert erin, je bent er eigenlijk altijd. Als je in een versteende omgeving een groene gevel ziet, kun je daar ineens heel erg naartoe getrokken worden. Dan wil je daar zijn. Dat gevoel deed mij beseffen dat natuur in de gebouwde omgeving echt essentieel is. Uiteindelijk zijn we allemaal op zoek naar verbinding, naar een plek waar we ons gelukkig en gezond voelen, waar we elkaar kunnen ontmoeten. Een plek die voorziet in de behoeftes die we hebben. Precies dat vind ik ook zo interessant aan natuur in de gebouwde omgeving, want daar komt alles samen.
Hoe idealistisch dit ook klinkt, ik ben juist commercieel gedreven. Ook omdat ik ervan overtuigd ben dat dingen pas van de grond komen als er een goede businesscase achter zit: het moet uiteindelijk geld opleveren. Dat hoeft niet direct, het kan ook door toekomstbestendig te zijn: je investeert nu om ervoor te zorgen dat jouw object of portefeuille later voldoet aan nieuwe eisen en wensen.
Elk project heeft een integrale aanpak nodig. Neem winkelcentrum IJburg, eigendom van Achmea. Winkelcentra staan onder druk: kleine ondernemers verdwijnen, grote ketens brengen geen sfeer en door leegstand loop je huren mis. Los daarvan heeft een winkelcentrum een buurtfunctie: het is een plek waar mensen samenkomen. Als eigenaar heb je een verantwoordelijkheid naar de omgeving. Wanneer er leegstand ontstaat en de sfeer gaat achteruit, dan is het geen aantrekkelijke plek meer en zal het in waarde achteruitgaan. Hoe los je dat op? Precies, met vergroening.
Een duidelijk verhaal, vonden ze bij Achmea. Eén probleem: het is de openbare ruimte, die grond is niet van Achmea. Toen hebben wij de samenwerking met de gemeente geïnitieerd en gefaciliteerd. Tegelijkertijd hebben we de overige stakeholders geënthousiasmeerd: de ondernemersvereniging, de VVE’s, de woningbouwvereniging, de bezoekers. Allemaal mensen met hun eigen belangen en hun eigen mening. Hoe krijg je ze op één lijn en hoe beantwoord je hun vragen? Het is heel complex, maar daarom zo belangrijk om integraal naar de opgaves te kijken die er voor ons liggen.
Kijk je niet integraal, dan kun je de plank flink misslaan. Laatst was ik op het dak van een gebouw dat zich profileert als groen en duurzaam. En wat zie je dan? Bomen! Om ervoor te zorgen dat bomen op een dak kunnen wortelen, heb je een enorme laag aarde nodig en moet je de constructie verstevigen met heel veel extra tonnen beton. Hoeveel CO2-uitstoot dat kost! Dat kan nooit opwegen tegen de duurzame voordelen die het oplevert. Terwijl, als je heesters en andere planten gebruikt, heb je veel minder aarde nodig, ben je minder geld kwijt en verspil je minder energie. Tegelijkertijd doe je net zoveel of zelfs meer voor de biodiversiteit, de klimaatadaptatie en de beleving. Dan ben je pas echt duurzaam.
Daar kwam nog iets bij. Een dakpark maak je voor de gebruikers van het gebouw. Je wil dat mensen er graag verblijven, dat ze elkaar kunnen ontmoeten. Maar dan zit het ontwerp zo in elkaar dat je net niet lekker naast elkaar kan lopen, nergens even kan zitten en er enkel via een soort sluip-door-kruip-doorladdertje naartoe kan. Dat is weggegooid geld, vind ik. Zo ga je voorbij aan het doel van ontwikkelaars en beleggers, die heel commercieel zijn.
Je hebt dus iemand nodig die kennis heeft van vergroening en mee kan denken over commerciële keuzes. Zodat je uiteindelijk een bruikbaar en rendabel resultaat hebt. Dat betekent dat je al in de haalbaarheidsfase gaat nadenken over de rol van vergroening en welke experts je daarvoor moet aanhaken. Iedereen is altijd geneigd om te denken: wat als laatste komt, komt later wel. Maar dan maak je nodeloze kosten.
Het betekent ook dat je flexibel moet zijn. Het ene moment overleg je met de gemeente, het volgende moment met een belegger of ontwikkelaar. Ik moet me in elk van hen kunnen verplaatsen. Waar liggen hun belangen en hoe krijgen we iedereen op één in lijn? Soms heb ik echt wel het gevoel een kameleon te zijn.
Toen ik in 2022 bij Blooming Buildings begon, merkte ik al snel hoe leuk ik het vond om de taal van vastgoedbeleggers, ontwikkelaars en gebruikers te koppelen aan vergroening. Eerst bracht ik de verschillende partijen in kaart: publiek en privaat, vastgoedeigenaren en gebruikers. Wat zijn de verschillen? Wat is hun strategie? Welke obstakels komen ze tegen? In je businesscase kun je daarop inspelen.
Een groot project waar ik vanaf het begin bij betrokken was, was het Groothandelsgebouw, in nauwe samenwerking met hun projectmanager. Voor hem was het belangrijk om binnen de budgetten en planning blijven. Dan gaan wij op onderzoek uit. Is het gebouw wel helemaal verhuurd? Zijn de huurders tevreden? Heeft de opdrachtgever duurzaamheidambities? De realisatie van het Maaskant Park toont expliciet aan dat vergroening huurders aantrekt en leegstand oplost. Dat is ook een groot deel van mijn rol: soms ziet de opdrachtgever niet alle verbanden die wij wel zien. Dan is het aan mij ook om die over tafel te brengen. En hen de ogen te openen.
Want als je uiteindelijk kijkt wat vergroening oplevert: planten vinken alles af. Gezondheid, geluk, esthetiek, biodiversiteit, hittestress, wateropvang: je hebt een oplossing voor een heel breed scala aan actuele én toekomstige problemen. Dat is wat ik er zo interessant aan vind, want dat maakt beplanting juist heel efficiënt én commercieel aantrekkelijk.